不動産投資で収益を上げていくコツ!リフォームする時は言いなりにならない事!


不動産投資に興味はあるけど、「不動産投資は、何から始めて良いのか分かりません」とか、世間一般のサラリーマンの方が、「自分でも、不動産投資をすることができますか?」とか、「不動産投資をして、不労所得が欲しい」というような声を良く耳にします。

この様な声を聞くと、不労所得に興味がある方がたくさんいるんだなと思います。

不動産に興味がある方は、これだけは覚えておいて欲しいというポイントを紹介します。

 

不動産投資は、不労ではありません

不動産投資は、不動産を買ったら、後はほったらかしという訳にはいきません。

あくまでも「経営」するのです。

部屋を借りていた方が退去すれば、部屋を修繕したり、次に部屋を借りてくれる人を募集したり、物件周囲を掃除する業者を選定したり、何かが故障したら直したり、電灯がつかなくなれば交換したり、管理会社に見積もりを依頼したり、確定申告のために税理士の方に相談したり、、、やることは本当にたくさんあります。

たとえば、部屋を次の人に貸すために修繕をする場合、何をどこまで直すかを判断していく必要があります。

不動産投資をやってみて、分かったことですが、本当にいろいろな問題が発生しますので、とても勉強になることは間違いないです。

リフォームをどこまでやるか?

部屋を借りていた方が退去すると、必ず部屋のリフォームを行います。

このリフォームのやり方次第で、収入に差が出ることが多々ありますので、考え方をしっかりと持つことが大切です。

後になって分かったことですが、私が不動産投資を始めた当初は、間違った考え方でリフォームをしていました。

それは、管理会社に言われるがまま、管理会社から提出された見積もりのまま、リフォームをしていたということです。

管理会社は通常、フルリフォームで見積もりを出してきます。

なぜなら、フルリフォームをした方が、会社の利益が上がりますし、床や壁、部屋がきれいな方が次に入居する方に勧めやすくなるので、入居付けしやすくなるからです。

入居付けは、経営者が行うのではなく、管理会社が行うので、フルリフォームしていた方が管理会社にとって、やりやすくなるのでしょう。

そして、入居付けすると通常、家賃の2ケ月分くらいを管理会社に報酬として、支払う必要がりますので、これまた管理会社の利益につながるのですね。

つまり、フルリフォームは管理会社目線の何ものでもないと思います。

余剰資金が豊富にあって、入居してくれる方にきれいな部屋を絶対に提供したいという意見をお持ちであれば、フルリフォームを必ず行っても良いとは思います。

しかし、必ずしも直さなくても良い場所は、そのままの状態を維持して、延命しても良いと思います。

不動産を経営するので、収支を考えて、プラスになるような手段をとっていく必要がりますので、管理会社に言われるがままではなく、ここは不要だと思いますとか、別の安い手段で直すことができないか等、話し合いをしてみると良いでしょう。

例えば、4万円の家賃の部屋をリフォームするとします。

そして、リフォームに25万円かかったとすると、リフォーム代を回収するのに半年もかかることになります。

フルリフォームして家賃を上げることができるなら、回収するスピードも早くなりますが、家賃もそのままにするのであれば、4万円の家賃の部屋に対して、25万円のリフォームは過剰だと思います。

せめて、3ケ月分程度でリフォームができるように、内容を精査して、本当に直す必要があるかを再検討することをお勧めします。

退去する方が1年未満の短い期間しか部屋を借りておらず、タバコも吸わない禁煙者で、動物も飼っていなおらず、ほとんど汚れていない様な場合もありますが、この様な場合でも壁紙を貼りかえる見積もりをされます。

この様な場合は、壁紙を貼りかえる必要はなく、一般的な掃除だけで済む場合も多々あることを覚えておいてください。

これだけでも、修繕費は抑えられます。

大切なことは、管理会社の言いなりにならずに経営しているという意識で収支を考えていくことです!

せっかく不動産投資を始めたのに、収支が厳しくなるフルリフォームを毎回やっていてはいけませんね!

さいごに

不動産投資で、収益を上げていく方法はありますね。

不動産投資を始めたばかりの方に少しでもお役に立てれば、幸いです。

 

最後まで読んでいただき、どうもありがとうございました。


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